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21世紀經濟報道:樓市良性循環促進國民經濟大循環

來源: 21世紀經濟報道
日期:2021-12-14
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近期結束的中央經濟工作會議指出,我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱“三重壓力”。在如此背景下,會議通稿提出,各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策,政策發力適當靠前,這透露出了較為明顯的“穩增長”信號。關于房地產的表述,放在了會議通稿中關于明年七項經濟穩定政策的“第三項”——結構政策要著力暢通國民經濟循環。

這與12月6日的政治局會議的基調基本一致,即明年行業重點工作就是“促進房地產業良性循環”。關于“良性循環”,這是近一個月內第三次強調,有重要的信號意義。首先,在暢通國內大循環,突破供給約束堵點,打通生產、分配、流通和消費各環節的邏輯下,作為產業關聯性高、上下游帶動性強的房地產是重要一環。其次,當下房地產循環存在問題或非良性。目前來看,以靠過度“加杠桿”(如“前融”拿地、開發貸、拖欠供應商貨款)、違規“快周轉”(比如挪用預售資金和延緩竣工交付),從而達到上規模、進入行業TOP序列、進入金融機構白名單的目的。并進一步實現“加杠桿”“快周轉”操作,這在行業內有一定的普遍性。行業高舉高打的循環,其另一面就是高杠桿的扶持下,高地價和高房價的循環。

這種循環是非常不健康的,也是不可持續的。當金融監管政策開始嚴格,比如上半年“三道紅線”“貸款集中度”、自有資金拿地、行業貸款規模比例限制等覆蓋全鏈條的融資開始緊縮,金融長效機制開始落地時,整個行業這樣的循環就維持不下去了。于是,前期冒進的部分開發商便開始出現了債務風險,秉持同類型經營邏輯的企業相繼爆發問題。

根源上,就在于這種循環是不健康的、不可持續的。因此,近期重要會議和場合,國家重點強調“促進房地產業良性循環”,也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動下的高地價,以及由此遏制住后續房價上漲、遏制投資需求,斬斷新房和二手房價輪番上漲的循環,抑制房價推動租金上漲等,從而解決剛需、合理需求和年輕人、新市民住房問題,房子回歸公共產品。

值得注意的是,這次會議時隔幾年之后再次提出“滿足合理住房需求”。在當下全鏈條非理性、非正常下行,市場主體(開發商、銀行、購房者等)預期悲觀,并沖擊到國民經濟大循環的情況下,適度鼓勵“滿足合理住房需求”,具有合理性。

同時,良性循環也是“兩個住房體系”(市場體系+保障體系)的循環。還要加強供給側結構性改革,也就是會議提出的“堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設”。當下,人口往大城市、都市圈遷徙,但這些區域房價較高,年輕人、新市民住房困難問題突出,迫切需要構建“先租后買”、梯度改善的消費理念,而不是“都急著買房”的非理性狀態。

這樣的循環,才是健康的循環,才是行業和市場本該有的運行態勢,才能談得上行業高質量發展,從而促進消費潛力釋放,積極發揮其產業規模大、鏈條長、牽涉面廣的巨大優勢,在金融穩定和風險防范上舉足輕重的地位,促進國民經濟大循環,最終促進共同富裕。目前,全國有2億左右新市民和年輕人,3.7億流動人口,他們是有效的住房需求主體,也是住房需求最迫切的主體。房地產健康發展、良性循環,關鍵就是要通過供給側改革,滿足這類需求。

因此,國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房發展的重點任務,這次還強調了加快發展長租房市場,也就是過去“十三五”時期重點推進的機構化、規;赓U市場。它與“低租金、小戶型”的保障性租賃住房一起,構成了梯度消費的多元化租賃體系,不僅緩解了住房困難,還培育了“租購并舉”的住房制度。

新的住房制度下,供應主體不再是開發商一家,還可能有集體經濟組織、企事業單位、園區、商業辦公主體、政府國有平臺、長租企業等等;土地供應也不再是新增供地、大拆大建,而是多種渠道的存量盤活。即便是新增供地,也不再“價高者得”,而是全面去除泡沫化、回歸理性,如單列租賃用地、地價房價聯動等,這就是會議說的“探索新的發展模式”。

要注意的是,有關房地產政策糾偏、對需求的扶持、供給的疏導等,并不是要回到房地產依賴的“老路”,而是基于樓市長效機制目標(“三穩”)的考慮,基于防風險、穩增長的協同。畢竟,長期和短期要統一,長期要講定力,短期要講策略,問題不可能在短期解決,需要跨周期調節,保持動態平衡。會議再次強調“房住不炒”,彰顯了保持戰略定力!胺孔〔怀础笔侵笇Х康禺a工作的長期指針,不會因行業一時下行和局部風險暴露而調整。戰略定力不動搖,短期策略調整就會有底線、有堅守。
關鍵詞: / 樓市 / 房地產 / 房價 / 
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